22 апреля 2026 года Конституционный Суд РФ принял Постановление № 26-П по делу, рассмотренному в соответствии со статьей 47.1 ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации». Дело о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ рассмотрено по жалобе гражданки А.Д. Догарь.
История вопроса
Александра Догарь с 2012 года жила в квартире в городе Лабытнанги Ямало-Ненецкого автономного округа. В 2017 году орган местного самоуправления принял решение о развитии застроенной территории, из-за чего был изъят для муниципальных нужд участок с домом, где находилась квартира заявительницы. А. Догарь было представлено равноценное жилье в том же населенном пункте. Но в 2021 году она решила продать свою недвижимость.
Налоговый орган доначислил заявительнице НДФЛ с продажи недвижимости, так как она владела недвижимостью менее пяти лет с момента ее приобретения в 2017 году, а также назначил ей штраф.
Городской суд оставил иск заявительницы без удовлетворения, однако апелляционная инстанция изменила это решение и сложила сроки владения обеими квартирами. Суд применил по аналогии оспариваемую норму, согласно которой при продаже жилого помещения или доли в нем, предоставленных взамен освобожденных помещений в связи с программой реновации в Москве, в минимальный предельный срок владения продаваемым жилым помещением включается срок нахождения в собственности освобожденного помещения. Однако кассационная и вышестоящие инстанции посчитали, что такие льготные правила применяются только по программе реновации в Москве.
Позиция Суда
Установленный Налоговым кодексом пятилетний (для некоторых случаев – трехлетний) срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ при ее продаже служит условным индикатором того, что квартира приобретается не для дальнейшей перепродажи в целях быстрого получения дохода.
Хотя включение многоквартирного дома в программу реновации предполагает согласие двух третей его жильцов, не исключен выкуп у гражданина принадлежащего ему помещения помимо его воли, что требует неукоснительного соблюдения конституционных гарантий. В частности, предполагается предоставление нового жилья, которое, однако, может не полностью учитывать индивидуальные потребности гражданина, из-за чего у него может возникнуть оправданный интерес в его продаже.
Оспариваемая норма введена в налоговое регулирование для защиты законных ожиданий граждан и для наиболее полной компенсации возможных потерь, возникающих в связи с проведением программы реновации. При этом льгота установлена не по территориальному признаку (проживание в Москве), а именно в связи с участием в особой градостроительной программе, реализуемой на основании решения федерального законодателя. Это не выходит за пределы законодательной дискреции, а потому само по себе Конституции не противоречит.
Однако программа реновации не исчерпывает основания для принудительного отчуждения жилья у гражданина в конституционно значимых целях. Допускается изъятие земельных участков и расположенных на них зданий для государственных и муниципальных нужд. При осуществлении комплексного развития территории жилой застройки в соответствии с Градостроительным кодексом также предусматривается заключение собственником в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством договора о переходе права собственности на жилое помещение с предоставлением ему надлежащих гарантий. И до установления такого регулирования в Градостроительном кодексе в субъектах России и муниципалитетах принимались свои программы обновления жилищного фонда, и действовало регулирование, предполагающее расселение и снос многоквартирных домов, в том числе не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, с предоставлением их жильцам новых квартир. Так, в деле заявительницы это было оформлено как изъятие для муниципальных нужд.
В указанных случаях, как и при реновации, право собственности на жилье может прекращаться помимо воли гражданина. В таких условиях установленный Налоговым кодексом срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, утрачивает значение условного индикатора для освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости. В силу конституционных гарантий гражданин при таком изъятии вправе рассчитывать на компенсацию всех возникших потерь. Он может быть в той же степени заинтересован в учете периода владения освобожденным жильем, как и при реновации. У него аналогично формируются оправданные ожидания по освобождению от налога в связи с длительным владением жильем на момент его отчуждения. Игнорирование в таких случаях периода владения прежним жильем в целях освобождения от НДФЛ подрывало бы доверие к институтам и решениям публичной власти, вопреки Конституции. Это свидетельствует о наличии конституционно значимого пробела.
Оспариваемая норма не соответствует Конституции РФ, т.к. не предусматривает возможности применения специального порядка исчисления минимального предельного срока владения, включающего срок владения освобожденным жильем, к жилому помещению (доле в нем), предоставленному в собственность взамен жилья, право на которое прекращено по решению органа публичной власти, предусматривающему или допускающему прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина, не связанному с программой реновации жилищного фонда в Москве.
Законодателю надлежит внести необходимые изменения в действующее правовое регулирование. До тех пор предусмотренный абзацем вторым пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением (долей в нём) применяется и в случаях, аналогичных делу заявительницы, если в установленном порядке многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само жилое помещение не было признано непригодным для проживания.
Настоящее Постановление не является основанием для пересмотра размера исполненных обязательств по уплате НДФЛ за предшествовавшие периоды, а также для пересмотра вступивших в силу судебных актов по иным делам, кроме дела заявительницы.
Пресс-служба Конституционного Суда РФ
Подписаться на Новости