14 апреля 2026 года Конституционный Суд РФ принял Постановление № 24-П по делу, рассмотренному в соответствии со статьей 47.1 ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации». Дело о проверке конституционности части 3 статьи 10 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьи 2 ФЗ № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пункта 2 Постановления Правительства РФ «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» рассмотрено по жалобам граждан В.В. Струкалина и А.В. Хлебнова.
История вопроса
Виктор Струкалин и Алексей Хлебнов являлись участниками долевого строительства на территории Московской области. Из-за нарушений соответствующих договоров со стороны застройщиков (имевших место в 2023 и 2024 годах), в частности недостатков в квартире и несвоевременной сдачи жилья, заявители обратились к ним с требованиями о выплате возмещения причиненного вреда, убытков, неустоек и штрафов.
В январе 2024 года городской суд определил размер штрафа застройщика на основе закона о защите прав потребителей в размере 50% от присужденной В. Струкалину суммы. Однако в 2025 году апелляционная и вышестоящие инстанции рассчитали штраф уже иначе. Положения обжалуемого закона № 214-ФЗ, в редакции оспариваемого ФЗ № 266-ФЗ от 1 сентября 2024 года, предусматривают, что при удовлетворении требований дольщика суд дополнительно взыскивает с застройщика в пользу гражданина штраф в размере лишь 5% от присужденной суммы. На этом же основании был определен штраф в пользу А. Хлебнова и взыскана неустойка, рассчитанная на основе оспариваемого Постановления Правительства РФ, т.е. исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше 7,5%.
По мнению заявителей, обжалуемые положения противоречат Конституции РФ, т.к. допускают ретроспективное применение норм к правоотношениям, возникшим до вступления их в силу, с ухудшением положения участников долевого строительства.
Позиция Суда
Исходя из конституционных предписаний и общеправового принципа справедливости, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности. Это обеспечивает баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота. Придание обратной силы закону – исключительный тип его действия во времени, при котором законодатель должен указать на него специально. Ретроактивность закона предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования, недопустимость придания обратной силы установлениям, ухудшающим положение граждан, предоставление возможности адаптации к изменениям и безусловное гарантирование прав и законных интересов субъектов длящихся правоотношений.
Формулировка Закона № 266-ФЗ предполагает, что новый порядок определения штрафа применяется ко всем договорам участия в долевом строительстве (включая соглашения, заключенные до вступления этого закона в силу), но лишь на будущее время, то есть со дня его вступления в силу – 1 сентября 2024 года. Тем самым при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за прошлый период, должен применяться прежний порядок. Иное ухудшало бы положение дольщиков.
Право дольщика на взыскание штрафа за неуплату неустойки возникает при отказе в ее уплате, момент которого определяется с учетом фактических обстоятельств дела. Если отказ произошел до вступления в силу нового порядка исчисления размеров финансовых санкций в этой сфере, то применяется законодательство, действовавшее на момент возникновения права. Таким образом, оспариваемые нормы ФЗ в их взаимосвязи не предполагают определение штрафа в размере 5% от присужденной судом суммы к периоду до 1 сентября 2024 года. Они не применимы к правоотношениям, возникшим до вступления их в силу, в частности к уплате штрафа в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств при участии граждан в долевом строительстве, когда обязанность уплатить его возникла до введения в действие нового порядка.
Обжалуемое Постановление Правительства РФ определяет размер процентов, неустойки и иных финансовых санкций, предусмотренных обжалуемым Законом № 214-ФЗ, с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно (впоследствии период продлен до 31 декабря 2025 года). Это обусловлено реакцией экономики на недружественные действия иностранных государств и международных организаций, из-за чего размер неустойки резко увеличился, что могло нарушить баланс интересов сторон и поставить под угрозу хозяйственную деятельность застройщика. Следовательно, обжалуемое положение носит временный характер и продиктовано чрезвычайной обстановкой. Оно учитывает баланс интересов участников долевого строительства и застройщиков, а также публичных интересов и не противоречит Конституции РФ.
В выявленном смысле оспариваемые нормы Конституции РФ не противоречат.
Дела заявителей подлежат пересмотру.
Пресс-служба Конституционного Суда РФ
Подписаться на Новости