Новости

Дело о проверке конституционности положений частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», подпунктов 3 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1, пункта 5 статьи 201.10, абзаца второго пункта 2 статьи 201.15, подпункта 1 пункта 8 статьи 201.15-1, пункта 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» рассматривалось в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой гражданки Анны Николаевны Шалимовой. Постановление основано на ранее вынесенных правовых позициях суда.

ВС РФ и Анна Шалимова просили КС РФ проверить законоположения о прекращении залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при передаче земельного участка и объекта незавершенного строительства созданному для защиты прав дольщиков фонду - приобретателю объектов застройщика в рамках дела о банкротстве. 

Залогодержатели имущества из Уфы и Перми, чьи требования включены в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь, обратились в ВС РФ в связи с передачей имущества застройщика фонду с жалобой на то, что вследствие одного лишь факта такой передачи заложенного имущества они не должны быть лишены своих залоговых прав. Они указали, что существующие в законе условие о том, что незавершенный объект может быть передан другому лицу для завершения строительства только после погашения требований залоговых кредиторов либо с их согласия не действует с 1 июня 2019 года, когда было введено требование о переходе на проектное финансирование и использование эскроу-счетов. Заявители, кредитовавшие застройщиков задолго до указанной даты, при передаче объекта фонду для завершения строительства оказались лишены возможности согласовать передачу, а также получить справедливую денежную компенсацию.

Анна Шалимова оказалась в подобной ситуации в Краснодарском крае. В судах она безуспешно отстаивала свои имущественные права залогового кредитора (договор на строительство нежилого помещения более 7 кв. м) в связи с прекращением у нее права залога. Обращаясь в КС, заявительница отметила, что оспариваемые нормы приводят к дискриминации физических лиц, заключивших договор участия в долевом строительстве, в зависимости от вида объекта недвижимости: жилое или нежилое помещение, а также нарушают права залоговых кредиторов, не предусматривая какого-либо удовлетворения их требований.

Также перед КС РФ был поставлен вопрос о порядке погашения требований кредиторов по всем текущим платежам за счет средств фонда защиты прав дольщиков. В силу закона приобретатель земельного участка обязан погасить только часть текущих платежей, которые относятся к первой очереди. Не удовлетворенными в таком порядке остаются требования кредиторов второй и последующих очередностей, в том числе: о выплате текущей заработной платы, о расчетах с подрядчиками, охранными и энергоснабжающими предприятиями и иными организациями, без которых невозможны нормальное проведение процедур банкротства и сохранность объекта незавершенного строительства.

Согласно Конституции, право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Вводимые федеральным законом ограничения прав владения, пользования и распоряжения имуществом не должны ограничивать пределы применения конституционных норм. 

С жилым помещением связаны не только имущественные интересы гражданина, но и конституционные гарантии права на жилище, реализовать которое можно в том числе через участие в долевом строительстве. Гарантированность права на жилище в этом случае является важным фактором доверия к действиям публичной власти. 

При банкротстве застройщика важной политико-правовой задачей выступает необходимость достижения баланса интересов кредиторов, должников, залогодателей и иных участников строительного рынка, что обеспечивает устойчивость и развитие всей сферы жилищного строительства. 

Однако введение нового регулирования, регламентирующего порядок передачи долгостроя фондам защиты прав дольщиков иному приобретателю и распространение его на ранее возникшие правоотношения, ухудшает положение залоговых кредиторов. В этом случае они могут претендовать на удовлетворение своих требований только в общей процедуре банкротства при наличии у застройщика иного имущества, которого, как правило, застройщики не имеют. КС уже отмечал, что внесение в действующее правовое регулирование изменений, оказывающих неблагоприятное воздействие на правовое положение граждан, должно сопровождаться соблюдением принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства. Участники строительства, вступая в правоотношения с застройщиком до принятия изменений в Закон об участии в долевом строительстве в июне 2019 года, не могли прогнозировать изменения, которые ухудшат их имущественное положение и лишат права на приоритетное удовлетворение требований за счет имущества, находящегося в залоге. 

Оспариваемые законоположения, не предусматривающие защиту прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в интересах дольщиков, в рамках дела о банкротстве застройщика, - Конституции не соответствуют.

Требования кредиторов по текущим платежам подлежат удовлетворению из имущества самого должника и не могут считаться гарантированными требованиями. Если имущества застройщика-должника недостаточно, в результате чего удовлетворение требований кредиторов по текущим платежам за счет его реализации становится невозможным, передача имущества должника соответствующему фонду, по существу, не является фактором, ухудшающим положение кредиторов по текущим платежам. 

Положения закона о банкротстве не соответствуют Конституции в той мере, в какой они не допускают возмещение фондом расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, если из дела не следует, что сумма долга не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано фонду. Оплата труда работников застройщика, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на том объекте строительства, который передан фонду защиты прав дольщиков, должна осуществляться и безотносительно к указанному выше обстоятельству.

Вывод о неконституционности законоположений не может быть основанием для отмены решения о передаче соответствующему фонду прав застройщика на определенное имущество и для его отказа от своих обязательств.

Федеральному законодателю надлежит внести в законы соответствующие изменения, до введения которых КС установил своим Постановлением временное правовое регулирование.

Правоприменительные решения по делу Анны Шалимовой подлежат пересмотру.