Покупатели жилья получили гарантии своих прав в случае признания сделки недействительной по банкротным основаниям

Комментарий эксперта, Дмитрий Громов, юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»: Переданное по недействительной сделке подлежит включению в конкурсную массу (п. 3 ст. 61.6 Закона о банкротстве), и это не всегда выглядит справедливым. Например, покупатель приобрел имущество на 40% дешевле его рыночной стоимости. Предусмотренные действующим законом последствия — имущество возвращается в конкурсную массу и реализуется с торгов, после этого вырученные средства распределяются между кредиторами. В этом случае покупатель не получает уплаченные им деньги, а встает в реестр требований кредиторов и вряд ли получит хотя бы половину от оплаченного. Уплатив 60% от стоимости имущества, покупатель имущества может получить робкую надежду на возврат хотя бы малой части из уплаченных им сумм. Более справедливым представляется наложить на покупателя по такой сделке обязанность доплатить в конкурсную массу разницу между уплаченной суммой и рыночной стоимостью имущества. И если в случае обычного рыночного оборота законодатель не спешит менять прокредиторский подход, выгодный институциональным кредиторам, то в одном-единственном случае все-таки решено было установить исключение из общего правила. Установленное исключение касается узкого круга ситуаций, в которых покупателем имущества является физическое лицо; для этого гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в купленном жилом помещении, данное жилье является единственным пригодным для постоянного проживания. Законом установлены следующие особенности: на арбитражного управляющего налагаются дополнительные обязанности, в частности, об уведомлении гражданина-кредитора о выставлении жилого помещения на продажу и об открытии специального счета; для гражданина-кредитора устанавливается право проживания в квартире либо до ее выкупа самим гражданином, либо на месяц (если иной разумный срок не установлен судом) после выплаты ему средств от продажи квартиры на торгах; устанавливаются гарантии получения денег, уплаченных гражданином должнику, приоритетно из средств от реализации квартиры; устанавливается приоритетная возможность по выкупу гражданином-кредитором квартиры либо по цене, установленной судом в качестве рыночной при признании сделки недействительной, либо по цене, сформировавшейся на торгах, либо путем самостоятельного участия в торгах. На этом стоит остановиться подробнее. В пункте 11 ст. 61.6-1 Закона о банкротстве устанавливается понятие действительной стоимости встречного предоставления, которое определяется как стоимость жилья в соответствии с условиями сделки, если иное не установлено судебным актом. Именно эта сумма становится базой для определения минимальной цены реализации жилого помещения в размере не ниже стоимости встречного предоставления гражданина-кредитора, определенной по правилам п. 11 ст. 61.6-1 Закона о банкротстве и увеличенной на пять процентов, и суммы затрат, связанных с проведением торгов. С учетом того, что указанная минимальная цена продажи должна быть определена до проведения торгов, а сумму затрат на их проведение, как правило, возможно определить только после их завершения, это положение закона нельзя назвать оптимальным. Важно отметить, что в случае, если на торгах никто квартиру не приобретет, то гражданин-кредитор будет обязан выкупить квартиру по начальной цене. Таким образом, по сравнению с существующим статус-кво он потеряет пять процентов от стоимости квартиры плюс расходы на проведение торгов. Если с общей концепцией вводимой в закон статьи трудно не согласиться (за исключением довода о неравном положении кредиторов), то назвать оптимальной такую реализацию, на мой взгляд, вряд ли возможно. Ни один гражданин, находящийся в стесненных жизненных обстоятельствах, для которого квартира является единственным пригодным жильем (а именно это целевая группа новаций), не способен самостоятельно в ней разобраться. 

При обращении взыскания на жилье должника нужно соблюдать баланс интересов. С одной стороны, лица должны исполнять обязательства, а в случае нарушения этой обязанности быть готовыми ответить своим имуществом, с другой стороны, конституционное право на жилище требует защиты. Поэтому недопустимо лишать граждан единственного жилья, если речь не идет о роскошном или заложенном жилище. В постановлении от 03.02.2022 № 5-П КС РФ указал, что нельзя забывать про баланс интересов и при применении последствий недействительности сделки, совершенной при неравноценном встречном исполнении. По общему правилу, сформулированному в ст. 61.6 Закона о банкротстве, все, что должник передал по недействительной сделке, должно быть возвращено в конкурсную массу. Учитывая ограниченность конкурсной массы и наличие других кредиторов, ответчик вряд ли мог рассчитывать на получение хоть сколько-нибудь существенной суммы в обозримой перспективе. В такой ситуации баланс интересов не соблюдается. Кредитор, утративший единственное жилье в результате оспаривания сделки, находится в ущемленном положении. Не имеет значения, что в случае с обращением взыскания на недвижимость должник лишается собственности, а при применении последствий недействительности сделки у ответчика права собственности так и не возникло. Итог один — гражданин лишается единственного жилья. КС РФ, решая эту проблему, указал, что до внесения изменений в банкротное регулирование спорное жилье возвращается в конкурсную массу и выставляется на торги. После продажи актива вырученные средства в части суммы, уплаченной по договору, передаются кредитору, лишившемуся жилья. Все, что сверху, — поступает в конкурсную массу. До распределения денежных средств кредитор сохраняет право пользования жилым помещением. Закон предусмотрел еще больше дополнительных гарантий, защищающих такого кредитора. Кредитор получил возможность до начала торгов выкупить жилье, переданное в конкурсную массу. Если спорное жилье все же выставляется на торги, то его начальная стоимость не может быть ниже рыночной, установленной в судебном акте об оспаривании сделки. В случае продажи жилища с торгов, даже если гражданин-кредитор не участвовал в них, он вправе заключить договор купли-продажи этого имущества по цене, определенной на торгах, если такая цена не более чем на 20% выше начальной. Если недвижимость не удалось продать даже при публичном предложении, то арбитражный управляющий направляет гражданину-кредитору предложение о заключении договора купли-продажи. Цена в таком случае соответствует размеру изначального встречного предоставления, осуществленного гражданином-кредитором. Гражданин не может отказаться от совершения сделки, а в случае уклонения суд выносит определение о понуждении гражданина-кредитора заключить такой договор. Если жилье удастся продать на торгах, а гражданин-кредитор не проявит интереса к его покупке, то у него будет возможность достаточно быстро получить деньги, ранее уплаченные по оспоренному договору. Эта сумма вычитается из вырученных с продажи средств и зачисляется на специальный банковский счет. Таким образом, в результате дополнения Закона о банкротстве ст. 61.6-1 граждане-кредиторы, лишившиеся единственного жилья в результате оспаривания сделки, получили беспрецедентные гарантии защиты своих прав на жилище. Такого уровня защиты не было даже у залоговых кредиторов. 

Комментарий эксперта, Максим Захаров, управляющий партнер юридической фирмы Bishenov&Partners: Новые нормы — логическое развитие и законодательное закрепление ранее изложенной и используемой в правоприменительной практике позиции, изложенной в постановлении КС РФ от 03.02.2022 № 5-П. Безусловно, это плюс, так как позволяет уменьшить «особенности» правоприменения. Получение добросовестными гражданами-покупателями такого «проблемного» жилья законодательно закрепленной преимущественной возможности его выкупа, права участвовать в торгах, приоритетной по сравнению с другими кредиторами возможности возврата ранее уплаченных по оспоренному договору средств при продаже жилья на торгах третьим лицам, определенно стабилизирует регулирование банкротных процессов и отчасти усиливает защиту интересов «горе-покупателей», направляет вектор в сторону попытки найти баланс интересов участников гражданского оборота. Подразумевается, что покупатель спорного жилья, получив назад уплаченные за него деньги, смог бы купить, возможно, и не такое ценное, но так или иначе закрывающее потребность в жилище помещение. Однако стоит задаться вопросом: если мы говорим о добросовестных покупателях, по разным причинам купивших имущество у нерадивых должников по цене существенно ниже рыночной, и оно стало их единственным жильем, а потом его забрали и пусть даже выплатили небольшие средства — не нарушится ли незыблемое, закрепленное Конституцией право на жилище, если у такого покупателя и его семьи не окажется дополнительных средств на приобретение нового дома или квартиры и они попросту окажутся на улице? 

Комментарий эксперта, Артем Швайка, генеральный директор юридической компании «Эклекс»: Внесенные изменения улучшают положение и дают гарантии гражданам, чьи сделки по приобретению жилых помещений были признаны недействительными в рамках банкротных дел по причине занижения стоимости имущества. Принятые поправки устанавливают особенности удовлетворения требования таких лиц при условии, что приобретенные объекты являются для них единственным жильем. В частности, Закон о банкротстве дополнен ст. 61.6-1, которая предоставляет кредитору, лишившемуся жилья, два возможных варианта действий, которые позволят либо сохранить жилье в его собственности, либо гарантировано получить возврат стоимости имущества, не оставшись на улице. Так, до начала торгов гражданин вправе заключить договор купли-продажи помещения по цене, которую установил суд при рассмотрении дела об оспаривании сделки (доплатив соответствующую разницу с учетом ранее оплаченной стоимости в течение 30 дней со дня заключения договора купли-продажи). Также покупатель вправе участвовать в торгах на общих основаниях с некоторыми особенностями. При этом даже не участвующий в торгах покупатель имеет право преимущественного приобретения жилого помещения в случае снижения цены до размера, не более чем на 20% превышающего минимально допустимую цену сделки. Важным нововведением является и то, что в случае реализации квартиры на торгах третьим лицам вырученные от продажи денежные средства вне очереди (без включения в конкурсную массу) подлежат перечислению такому кредитору (для этого открывается специальный счет). Таким образом, он освобождается от необходимости включения своих требований в реестр требований кредиторов, тем самым получая своего рода страховку от лишения имущества и потери уплаченных денежных средств одновременно, что до введения поправок случалось очень часто. При этом гражданин и проживаю­щие с ним члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением до факти­ческого получения денежных средств, гражданин также вправе ходатайствовать о продлении права пользования на срок не более чем шесть месяцев. Внесенные поправки страхуют пострадавших покупателей от одновременного лишения и квартиры (доли), и денежных средств.