В конце июня Конституционный суд РФ вынес решение в пользу москвича Александра Дубовца, постановив пересмотреть решение о его выселении из законно приобретённой квартиры.
Квартиру в Москве Александр Дубовец купил в 2008 году. Сделка по покупке недвижимости на вторичном рынке была оформлена надлежащим образом, а в 2015 году Дубовцу сообщили, что он живёт в квартире незаконно и должен вернуть её городу. Никулинский суд Москвы удовлетворил соответствующий иск Департамента имущества на том основании, что после смерти предыдущего жильца в 1994 году квартиру должны были признать выморочным имуществом и передать в жилой фонд города. Квартира долго стояла бесхозной. Затем объявились «чёрные риелторы», которые подделали документы, оформили жильё на подставных лиц и несколько раз продали помещение. На момент покупки квартиры Дубовцом все документы были в порядке, она была зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости.
Через несколько лет банду «чёрных риелторов» поймали и в 2013 году осудили. В списке объектов, с которыми они провернули мошеннические схемы, фигурировала и квартира Александра Дубовца. По закону, в соответствии с ч. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если недвижимость меняет собственника незаконно, то все последующие сделки признаются ничтожными, а квартира должна вернуться к законному собственнику (в случае выморочного жилья – городу).
Александр Дубовец проиграл все суды, законность решения о его выселении признал даже Верховный суд РФ. Не помогло даже то, что на стороне мужчины выступала Генеральная прокуратура РФ. После жалобы в Европейский суд по правам человека Дубовец смог оспорить нормы ч. 1 ст. 302 ГК РФ в Конституционном суде.
«Правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями должно осуществляться таким образом, чтобы гарантировать соблюдение конституционного права граждан на жилище. При этом оно должно отвечать требованиям ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам правоотношений», – отмечается в позиции Конституционного суда.
Там отметили, что в деле не было учтено ненадлежащее исполнение своих обязанностей компетентными органами, которые знали или должны были знать о выморочном жилье, но своевременно его в собственность города не оформили. Фактически Александр Дубовец должен был отдать городу жильё из-за того, что должностные лица города когда-то пренебрегли своими прямыми обязанностями.
«КС РФ постановил, что норма не допускает истребования выморочного имущества у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошёл регистрацию права собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением», – говорится в решении суда. Дело рекомендовали пересмотреть. По словам адвоката коллегии «Князев и партнёры» Зиннура Зиннятуллина, подобные случаи в стране нередки. Но, по мнению адвоката, ещё рано говорить о положительной тенденции в делах подобного толка.
«Конституционный суд изложил свою позицию по вопросу, но неизвестно, будет ли она учитываться в реальных тяжбах. У нас в стране нет прецедентного права, и каждая ситуация индивидуальна, однако у граждан, которые уже попадали в аналогичные ситуации, появилось не право, но шанс вернуть добросовестно приобретённое жилье», – считает Зиннур Зиннятуллин.
Как отметила руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко, при покупке жилья на вторичке нужно заказывать полную проверку квартиры. «Дополнительный контроль никогда не помешает, и было бы неплохо, чтобы Росреестр контролировал информацию из органов ЗАГСа относительно смерти собственников и наличия супругов», – отметила она.
Елена Александрова